4.14 El método de capitalización de rentas en la tasación

El método de capitalización de rentas (o método de actualización) está basado en el principio de anticipación y es aplicable a toda clase de inmuebles susceptibles de producir rentas. El valor vendrá determinado por el valor presente de todas las rentas netas futuras imputables al inmueble.

Para la utilización del método de capitalización será necesario que se cumpla al menos uno de los siguientes requisitos:

• a) La existencia de un mercado de alquileres representativo de los comparables. Para presumir tal existencia, será necesario disponer, como mínimo, de seis datos de rentas de alquiler sobre comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de este mercado y disponer de suficientes datos sobre transacciones en alquiler u ofertas que permitan identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de rentas en comparables.
• b) La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoración.
• c) Que el inmueble valorado esté produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado a una actividad económica y que además existan suficientes datos contables de la explotación o información adecuada sobre ratios estructurales medias de la rama de actividad correspondiente.

En los casos contemplados en los dos párrafos anteriores, la estimación de los ingresos de caja por alquileres y gastos recuperables tendrá en cuenta en los elementos arrendados, y durante el período de vigencia del contrato, las condiciones pactadas (renta actual, revisiones, etc.) y la situación efectiva del alquiler (morosidad, gastos recuperados, etc.).

En los restantes casos (elementos vacíos, y elementos arrendados durante el resto del período a que abarque la estimación), las rentas netas que normalmente se obtengan en el mercado por el alquiler de inmuebles similares, teniendo en cuenta su localización, uso, características, evolución esperada en el mercado y como consecuencia de todos estos factores la probabilidad de su ocupación efectiva.

El método de capitalización tiene dos variantes:

A) Método de capitalización de rentas obtenidas actuales
El valor del inmueble será el obtenido de capitalizar la renta anual producida por el inmueble en la fecha de tasación. Para ello se dividirá dicha renta entre la tasa de capitalización que determine el tasador atendiendo al uso y demás características el inmueble, a la situación del mercado de alquileres y al nivel de riesgo, volumen y liquidez de la inversión. El tasador deberá justificar razonada y explícitamente en su informe la tasa elegida. En caso de que la finalidad de la tasación esté sujeta a reglamentación legal la tasa de capitalización será la indicada.

Para obtener el valor de capitalización de la renta obtenida actual es suficiente con dividir la renta obtenida (descontando los gastos necesarios para obtenerla) por la tasa anual de capitalización.

Ejemplo: Una oficina de 120 m² alquilada con duración 10 años de los que han transcurrido 3 años con un alquiler de 36.000 € anuales y los gastos que conlleva la propiedad del local ascienden a 5.000 € anuales (administración, mantenimiento y seguro), es decir una renta neta de 31.000 € anuales. La tasa anual elegida es el interés de la deuda del Estado a 5 años por tratarse del mercado hipotecario, es decir 3,50%. El valor de capitalización de rentas obtenidas actuales quedará:

Valor de capitalización = 31.000 € / 0,035 = 885.714 €

B) Método de capitalización de rentas esperadas (actualización de rentas)
El valor del inmueble será el obtenido de capitalizar las rentas esperadas, para ello es necesario que exista un mercado de alquileres representativo con un mínimo de seis datos comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de este mercado y la existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoración.

Para obtener el valor por método de capitalización de rentas esperadas primero se estiman los flujos de caja, que pueden ser inmobiliarios y operativos. Los inmobiliarios son los cobros y pagos del inmueble objeto de valoración y los operativos los de la explotación que utilice el inmueble objeto de valoración.

Después se obtiene el valor de reversión que es el valor del terreno al final de la vida útil ajustado con la plusvalía o la minusvalía que resulte razonable y sea debidamente justificada, teniendo en cuenta la localización, uso y evolución del mercado de inmuebles comparables.

Finalmente se determina un tipo de actualización y un IPC previsto.

Ejemplo: En 2023 un particular compra una vivienda para alquilarla con una previsión de renta de 15.000 € al año y de gastos de 1.000 € al año. La vivienda tiene 25 años por lo que la quedan 75 años de vida útil por ser uso residencial (tipología con vida útil de 100 años). El valor actual de repercusión de suelo es de 125.000 €. La tasa anual elegida es el interés de la deuda del Estado a 5 años por tratarse del mercado hipotecario, es decir 3,50% y el IPC previsto de 2,5% considerando la media de los últimos años. El valor de capitalización de rentas esperadas quedará: