4.13 El método de comparación en la tasación

El método de comparación busca obtener el valor de mercado del inmueble objeto de la valoración por comparación con otros inmuebles análogos (testigos). Es necesaria siempre una homogeneización de los valores testigos para considerar la diferencias con respecto al inmueble a valorar.

El método es aplicable a la valoración de toda clase de inmuebles que cumplan los siguientes requisitos:

• a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.
• b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.
• c) Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.
• d) Podrá ser aplicado igualmente a la valoración del derecho de superficie y de las concesiones administrativas.

Este método vale para todo tipo de inmuebles pero es necesaria la existencia de un mercado representativo de inmuebles y disponer de suficiente información. Debe existir competencia cercana a la perfecta: muchos compradores y muchos vendedores. Por otra parte deben excluirse los elementos especulativos, que en ocasiones nacen de analizar ofertas sin datos de transmisiones reales.

En el procedimiento de cálculo en el método de comparación se seguirán las siguientes reglas generales:

• a) Se establecerán las cualidades y características del inmueble tasado que influyan en su valor. En el caso de edificios de carácter histórico o artístico, para establecer dichas cualidades y características, se tendrá en cuenta, además, el valor particular de los elementos de la edificación que le confiere ese carácter.
• b) Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente corregidas en su caso, se obtendrán precios actuales de compraventa al contado de dichos inmuebles.
• c) Se seleccionará entre los precios obtenidos tras el análisis previsto en la letra anterior, una muestra representativa de los que correspondan a los comparables, a la que se aplicará el procedimiento de homogeneización necesario. En la selección indicada se deberá, previamente, contrastar aquellos precios que resulten anormales a fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en la definición de valor de mercado de los bienes afectados.
• d) Se realizará la homogeneización de comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate.
• e) Se asignará el valor del inmueble, neto de gastos de comercialización, en función de los precios homogeneizados, previa deducción de las servidumbres y limitaciones del dominio que recaigan sobre aquél y que no hayan sido tenidas en cuenta en la aplicación de las reglas precedentes.

Además de las reglas generales señaladas, cuando proceda se seguirán las siguientes reglas especiales:

• a) En el caso de edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, cuando se determine el valor por comparación para la hipótesis de edificio terminado, se utilizarán los precios existentes en el mercado en la fecha de la tasación para la venta de inmuebles terminados similares. Este valor se podrá corregir razonadamente de acuerdo con la tendencia del mercado para el plazo previsto de terminación de la obra.
• b) En el caso de valoración de fincas rústicas, al utilizar el método de comparación, la homogeneización prevista en el mismo se basará en los valores unitarios por hectárea existentes en el mercado para las distintas clases de tierra, o tipos de cultivos y/o aprovechamiento.

El valor por método de comparación obtenido será ajustado para obtener el valor por comparación si se aprecia una gran volatilidad en los precios considerados.

La determinación el entorno del inmueble a tasar es una parte muy importante del método de comparación. Por entorno se entiende una delimitación de la zona en la cual se encuentra el inmueble a valorar en la que se supone que el valor de inmuebles es homogéneo. Un entorno homogéneo podría ser un barrio para un piso, un polígono industrial para el caso de naves o una urbanización para el caso de una vivienda unifamiliar, por ejemplo.

Para la búsqueda de testigos según la Orden ECO es necesario disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado. Este es un número mínimo, en ocasiones es preferible disponer de más muestras de manera que puedan eliminarse las que tengan valores más extremos. Para que los testigos puedan ser utilizados debe tener algunas características coincidentes con el inmueble objeto de nuestra valoración:

• Uso y tipología: Testigos con mismo uso y tipología, no tiene sentido comparar viviendas en régimen de propiedad horizontal con edificios industriales.
• Fecha valor: Testigos con fecha actualizada excepto en los casos donde la fecha de valoración no es la actual en los que debe tomarse testigos con fecha próxima a la fecha de valoración.
• Origen de los testigos: Si los valores de los testigos obtenidos proceden de ofertas y no de transacciones reales es buena práctica disminuir en un porcentaje el valor obtenido considerando la negociación en la venta.

Las posibles fuentes de información de testigos son:

• Información conocida de transacciones reales.
• Consultas a promotores.
• Información de ofertas de venta anunciadas en la propia finca.
• Información de ofertas de venta en medios de prensa.
• Consultas sobre ofertas en venta en agencias de la propiedad inmobiliaria.
• Estadísticas del Ministerio de la Vivienda y del INE.

Para la homogeneización de testigos hay que establecer qué parámetros son los importantes, los que mas repercusión tienen en el valor final son superficie, calidad constructiva, estado de conservación, antigüedad, altura de planta, infraestructuras del terreno, disponibilidad de ascensor, orientación exterior o interior, etc... y cualquier otro que en función de la tipología del inmueble haya que considerar para bonificar o penalizar los testigos utilizados.

Una vez establecidos los parámetros el tasador adopta un coeficiente por cada parámetro del testigo, el coeficiente será menor que uno cuando se pretenda penalizar el testigo y mayor que uno si la intención es bonificarlo. Por ejemplo, para el caso de homogeneizar el parámetro de la antigüedad sobre un testigo mas nuevo que el inmueble a valorar se aplicará un coeficiente menor que 1,00 con la intención de penalizar su valor pero si el testigo es mas antiguo habrá que aplicar un coeficiente mayor a 1,00 con la intención de bonificar el valor.

El factor de forma es un parámetro de homogeneización de importancia en el caso de locales comerciales ya que considera la geometría del local. Tiene diferente valor un local de 60 m² con 10 m. de fachada de que un local de 60 m² con 5 m. de fachada. Para aplicar la homogeneización por factor de forma habrá que establecer un coeficiente de 1,00 para la parte superficie del local que se encuentra en la fachada e ir penalizando por tramos descendentes la superficie según se aleja de la fachada 0,90, 0,80, 0,70, etc. Por ejemplo, para el caso de un local de 60 m² con 10 m. de fachada el valor de homogeneización de los primeros 20 m² sería de 1,00, el valor de los siguientes 20 m² sería de 0,90 y el de los restantes 20 m² de 0,80 por ser la superficie mas alejada de la fachada. Si el local dispone de varias plantas el paso a plantas inferiores se podría podría establecer en 0,40 y el paso a entreplantas de 0,60.