9.01 Definición de superficie en una tasación

La superficie es la magnitud que expresa la extensión de un inmueble en dos dimensiones y para su completa definición en el ámbito inmobiliario es necesario concretar a qué clase de superficie está referida la medida. Cada normativa municipal define las clases de superficies que sirven de referencia. Las diferentes superficies definidas que se pueden encontrar son:

• Superficie útil cerrada: Es la suma de la superficie interior del local, sin contar los tabiques pilares y demás elementos que no son susceptibles de utilización por el usuario. Las superficies exteriores, o terrazas no se cuentan.
• Superficie útil cerrada con exteriores: Es la superficie útil cerrada a la que se le suma la superficie de las terrazas exteriores (en general sólo las terrazas cubiertas).
• Superficie útil VPO: Es la superficie útil cerrada más la mitad de las terrazas cubiertas exteriores. Puede variar según la Comunidad autónoma. Suele tener un límite máximo para el cómputo aún sumando mayor superficie.
• Superficie habitable: Es la superficie útil cerrada, descontando baños, pasillos, despensas, y demás dependencias no habitables directamente.
• Superficie construida cerrada propia: Es la superficie útil cerrada mas la superficie ocupada por los tabiques y elementos interiores mas la superficie de las paredes fachadas y patios y paredes propias lindantes con otras fincas mas la mitad de la superficie que ocupan las paredes que lindan con partes comunes del edificio, o bien otros usuarios o fincas con la consideración de pared medianil.
• Superficie construida con comunes: Es la superficie construida cerrada propia a la que se le suma la superficie construida propia de los elementos comunes, repartida proporcionalmente a los enteros de propiedad. En ocasiones las terrazas cubiertas se suman y cuentan el 50% y si están cerrada por tres lados cuentan el 100%.
• Superficie construida total VPO: Es la superficie construida con comunes a la que se le suma la mitad de las terrazas exteriores cubiertas.
• Superficie construida sobre rasante: Se refiere a la superficie construida con los adjetivos anteriores correspondientes, contabilizada sólo la que se encuentra sobre rasante.
• Superficie edificada sobre rasante: Se refiere a la superficie construida sobre rasante pero considerando sólo la que el planeamiento considera computable a efectos de edificabilidad. No coincide, en general con la superficie construida sobre rasante. En ocasiones se habla de esta superficie como “metros cuadrados techo”.
• Superficie edificable: Es la máxima superficie edificada posible según el planeamiento, y computada tal como diga el Plan.
• Superficie edificada bajo rasante: Se refiere a la superficie construida bajo rasante. En general no computa a efectos de edificabilidad máxima permitida. Si parte de esta superficie computa a efectos de edificabilidad, se dice expresamente “edificada bajo rasante computable”.

La Orden ECO, normativa de referencia en el ámbito de las tasaciones inmobiliarias, define las siguientes superficies:

• Superficie comprobada: Es el área medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie útil o construida y el correspondiente plano acotado.
• Superficie construida con partes comunes: Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.
• Superficie construida sin partes comunes: Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.
• Superficie útil. Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc. ), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta. No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.
• Superficie utilizable o computable: Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar los valores técnicos:

• 1. Para calcular el valor de un edificio o de un elemento de un edificio se utilizará siempre la superficie comprobada por el tasador. Además se deberán tener en cuenta las especificaciones siguientes:
  • a) Cuando no sea posible comprobar la superficie del edificio o elemento del edificio, se utilizará su superficie registral.
  • b) En el caso de elementos de edificios en los que se haya podido comprobar la superficie útil o la construida sin partes comunes, podrá también utilizarse la superficie registral con partes comunes, aun cuando esta última no haya podido ser comprobada, siempre que exista una dificultad operativa especial para la comprobación debidamente justificada por el tasador, no exista duda razonable sobre la naturaleza de dicha superficie registral y la relación entre ésta y la superficie comprobada sea razonable a juicio del tasador.
  • c) Cuando la superficie comprobada sea superior a la registral o cuando se trate de un edificio que carezca de declaración de obra nueva inscrita, su adopción requerirá que se verifique su adecuación a la normativa urbanística aplicable.
  • d) En el caso de que la superficie de los espacios exteriores de uso privativo del edificio o elemento de un edificio supere el 15% de la superficie total del mismo, aquella superficie se deberá medir por separado y se valorará con precio unitario diferente la superficie de los espacios exteriores. También deberán valorarse con precio unitario diferente los espacios exteriores no cubiertos y los que por su uso, características constructivas y funcionales se considere que tienen valores independientes. El conjunto de estas superficies deberá ser objeto de justificación, indicando los criterios seguidos.
  • e) A los efectos del cálculo de su valor máximo legal, en las viviendas sujetas a protección pública, se tomará como superficie la consignada en la cédula de calificación correspondiente.
• 2. Para calcular el valor de un terreno o de una finca rústica se utilizará como superficie la comprobada por el tasador. Cuando dicha comprobación no sea viable se utilizará la menor entre la superficie registral y la catastral.
• Sin perjuicio de lo señalado en el párrafo anterior, se podrá utilizar la mayor entre la superficie registral y la catastral siempre que, una vez hechas las estimaciones oportunas, se justifique expresa y razonadamente de una manera destacada.