7.09 Qué es una servidumbre de medianería

La servidumbre de medianerías se rige por el Código Civil en cuanto a las disposiciones generales sobre servidumbres y por las ordenanzas o usos locales en su ausencia. La medianerías son los elementos que están en el límite de dos propiedades pertenecientes a distintos dueños. La medianería puede ser vertical como una pared u horizontal como un forjado.

Cuando se construye una pared sobre el terreno de dos propietarios contiguos haciendo corresponder su eje medio longitudinal con el linde se llama pared medianera. Ambos propietarios pueden apoyar vigas en ella, cada uno de ellos en la mitad correspondiente a su terreno. En principio, el propietario de los dos lindantes que primero construye, debe sufragar la medianera por sí solo, pero si, más adelante, el otro procede a edificar aprovechando la pared existente, deberá abonarle al primero la parte de la medianera construida en terreno de su pertenencia.

Cuando la pared trazada en el límite entre dos predios no comprende terreno de ambos, sino que se sitúa por completo dentro de los límites de una finca, se llama pared contigua y en este caso, el propietario vecino no podrá apoyar vigas en ella, sino que habrá de erigir su propia pared en su terreno.

El Código Civil establece que se supone que es medianera, salvo que haya un título, un signo exterior o una prueba de lo contrario, todo elemento que se encuentre en uno de los supuestos siguientes:

• a) Las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación.
• b) Las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en los poblados o en el campo.
• c) Las cercas, vallas y setos vivos que dividen los predios rústicos.
• d) Las zanjas o acequias abiertas entre las heredades, si no hay título o signo que demuestre lo contrario.

Son signos exteriores contrarios a la servidumbre de medianería:

• 1) Cuando en las paredes divisorias de los edificios hay ventanas o huecos abiertos.
• 2) Cuando la pared divisoria está por un lado recta y a plomo en todo su paramento y por el otro esté escalonada.
• 3) Cuando resulte construida toda la pared sobre el terreno de una de las fincas, y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas.
• 4) Cuando sufra las cargas de carreras, pisos y armaduras de una de las fincas y no de la contigua.
• 5) Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y heredades esté construida de modo que la albardilla de coronación solo vierta hacia una de las propiedades.
• 6) Cuando la pared divisoria, construida de mampostería, presente piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salgan fuera de la superficie sólo por un lado y no por el otro.
• 7) Cuando las heredades contiguas a otras defendidas por vallados o setos vivos no se hallen cerradas.
• 8) Tratándose de zanjas, cuando la tierra o broza sacada para abrir la zanja o para su limpieza se halle en un solo lado.

La servidumbre de medianería podrá extinguirse por consolidación (esto es, cuando un sólo propietario se haga con el dominio de los dos predios), por prescripción o por renuncia de uno de los propietarios. El Código Civil contempla dos casos de renuncia a la medianería:

• A. Cuando uno de los propietarios desea eximirse de contribuir a las cargas impuestas por la servidumbre, para lo que se le permite renunciar a la medianería, salvo en el caso en que la pared medianera sostenga un edificio suyo.
• B. Cuando el dueño de un edificio que se apoya en una pared medianera quiere derribarlo, también puede renunciar a la medianería, pero correrán por su cuenta todas las reparaciones y obras necesarias para evitar (sólo por esa vez) los daños que el derribo produzca en la pared medianera.