4.00 El informe de tasación

La fecha de tasación es el momento al que está referida la valoración y es necesario indicarla en el informe de tasación ya que el valor de los bienes inmuebles varía en el tiempo, bien porque existe inflación, bien porque varían los derechos de los propietarios, bien porque varían las condiciones de mercado. Independiente a la fecha de tasación están las fechas de emisión del informe y de caducidad en las que hay ciertos criterios a considerar.

La fecha de emisión del informe de tasación no será posterior en más de dos meses a la fecha en que se haya efectuado la inspección del inmueble. Este período se puede alargar hasta los seis meses en casos especiales y justificados en el propio informe, como en el caso de las valoraciones de patrimonio o de terrenos. Este criterio tiene como excepción los casos en que no es posible la inspección por la imposibilidad de acceso al propio inmueble, como son algunos casos de tasación judicial o de tasación retrospectiva a fecha pasada en los que el solicitante del informe ya no es el propietario del inmueble.

La fecha de caducidad del informe de tasación es un criterio adoptado en función de la situación de mercado y de su estabilidad, es el plazo previsto en el que la valoración obtenida se mantendrá en el tiempo. Como criterio general se adopta un plazo de caducidad de 6 meses a 1 año desde la emisión del informe, pasado este plazo sería necesario actualizar el valor.

Las diferentes fechas según la finalidad de la tasación:

• En la tasación por expropiación la fecha ha de estar referida al momento en que se inicia el expediente de justiprecio que dependiendo del tipo de procedimiento de expropiación será:
  • En un procedimiento de tasación conjunta se considera la fecha aprobación de proyecto de expropiación.
  • En un procedimiento ordinario se considera la fecha de comunicación en que el expropiado recibe las condiciones de avenencia o las de publicación en el boletín oficial correspondiente.
  • En un procedimientos de urgencia se considera la fecha del decreto de declaración de urgencia.
• En la tasación por reparcelación, venta o sustitución forzosa la fecha ha de estar referida al momento de iniciación del correspondiente procedimiento.
• En la tasación de indemnizaciones por cambio de planeamiento y responsabilidad patrimonial al momento de la publicación de la aprobación definitiva del nuevo planeamiento.
• En la tasación por herencia la fecha ha de estar referida al momento de su muerte.
• En la tasación por donación la fecha ha de estar referida a la fecha del acto o contrato.
• En la tasación para determinar impuestos la fecha ha de estar referida a la que determina la legislación correspondiente en cada impuesto:
  • En el impuesto de bienes inmuebles, el impuesto se devengará el primer día del período impositivo, que al coincidir con el año natural resulta el 1 de enero.
  • En el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras el devengo se produce con la fecha de inicio de las obras.
  • En el impuesto de sobre el Incremento de Valor de los Terrenos, el impuesto se devenga:

• a) Cuando se transmite la propiedad del terreno, ya sea a título oneroso o gratuito, entre vivos o por causa de muerte, en la fecha de la transmisión.
• b) Cuando se constituye o transmite cualquier derecho real de goce limitativo del dominio, en la fecha en que tenga lugar la constitución o transmisión.

La firma del tasador y la fecha de tasación son los detalles que dan validez y confiabilidad al informe. La firma del tasador proporciona el respaldo y responsabilidad profesional a los resultados presentados en el informe y sirve como información de la titulación que habilita al tasador en sus funciones, en nuestro caso las titulaciones son arquitecto, arquitecto técnico y perito judicial inmobiliario. En este apartado también se aportará información sobre otros técnicos que hayan intervenido directamente en la tasación cuando sea el caso.

En cuanto a las fechas de tasación hay que diferenciar entre la fecha de emisión que es la que indica el momento preciso en el que se emite el informe y la fecha valor que es la que indica el momento para el que se ha obtenido la tasación. Por regla general ambas fechas son coincidentes pero no en los casos de tasación cuya finalidad es conocer el valor a fecha pasada, como es el caso de la tasación pericial contradictoria o en algunos casos de tasación judicial, por ejemplo.

En el apartado comprobaciones de tasación del informe de tasación se describen las verificaciones practicadas en la inspección del inmueble y la correspondencia de los datos obtenidos con la documentación registral y catastral:

• Inspección interior del inmueble: El tasador debe inspeccionar y evaluar el estado del inmueble en aspectos como calidad de los materiales utilizados e instalaciones. Esta comprobación tiene como excepción los casos en que no es posible la inspección por la imposibilidad de acceso al propio inmueble, como son algunos casos de tasación judicial o de tasación retrospectiva a fecha pasada en los que el solicitante del informe ya no es el propietario del inmueble.
• Estado de conservación aparente: Comprobar del estado de conservación y mantenimiento del inmueble.
• Servidumbres visibles: Se deben tener en cuenta las servidumbres visibles que puedan afectar el valor del inmueble. Las servidumbres son limitaciones o restricciones que afectan el derecho de propiedad, como una servidumbre de paso o una servidumbre de vistas, por ejemplo. Es importante considerar si estas servidumbres tienen una repercusión significativa en el valor final de tasación.
• Estado de ocupación, uso y explotación: Comprobar si el inmueble está ocupado o desocupado, para el caso de estar ocupado si el propietarios o son inquilinos.
• Correspondencia con finca registral: Verificar que las características físicas comprobadas en la inspección coinciden con la documentación registral aportada, como la dirección, el uso, la superficie, los linderos y que la totalidad de las construcciones estén registradas. Cualquier discrepancia entre la comprobación física y la documentación registral debe ser indicada como advertencia en el informe.
• Correspondencia con finca catastral: Verificar que las características físicas comprobadas en la inspección coinciden con la documentación descriptiva y gráfica catastral, como la dirección, el uso, la superficie y que la totalidad de las construcciones estén recogidas en catastro. Cualquier discrepancia entre la comprobación física y la documentación descriptiva y gráfica catastral debe ser indicada como advertencia en el informe.

La documentación de tasación a incorporar en el informe depende del tipo de inmueble y de la finalidad de la tasación, esta documentación aporta información para completar la descripción de las características del inmueble y determinar el valor final de tasación. La documentación que se incorpora en el informe puede ser gráfica o textual.

La documentación gráfica es la que aporta información visual y espacial del inmueble:

• Información Catastral: Es la información descriptiva y gráfica obtenida directamente a través de la oficina virtual del Catastro que describe la realidad material del inmueble.
• Planos de situación y emplazamiento: Los planos de situación y emplazamiento que representan la ubicación del inmueble en relación con el entorno.
• Planos y croquis del inmueble: Los planos a escala que detallan las dimensiones y distribución del inmueble mostrando la disposición de las habitaciones, de las zonas comunes y cualquier otra característica relevante.
• Reportaje fotográfico: Fotografías representativas para la definición de las calidades generales de los materiales, acabados e instalaciones.

La documentación textual es la que sirve para comprobar el estado del inmueble en el registro de la propiedad y catastro o para conocer otros aspectos legales como la situación urbanística, calificación pública, condiciones de arrendamiento, etc.

• Documentación registral: Escritura de propiedad, nota simple registral y certificación registral. Cada documento tiene una finalidad diferente y un contenido específico pero en el ámbito de las tasaciones inmobiliarias cualquiera de las tres documentaciones aporta información importante para para incluir en el informe:
  • La escritura de propiedad es el documento legal formalizado ante notario que contiene la información detallada sobre la identidad del propietario, la descripción del inmueble, las cargas y gravámenes que tiene la propiedad y las limitaciones o restricciones legales.
  • La nota simple registral es el extracto del Registro de la Propiedad que proporciona información básica sobre el inmueble, es un documento de carácter informativo que contiene la identidad del propietario, la descripción del inmueble, las cargas y gravámenes que tiene la propiedad, las limitaciones o restricciones legales. y cualquier otro dato relevante que conste en el registro.
  • La certificación registral es el documento expedido por el Registro de la Propiedad que tiene validez legal y puede ser utilizada como prueba oficial y verificable de la situación registral de un inmueble.

• Información Catastral: Es la información descriptiva y gráfica obtenida directamente a través de la oficina virtual del Catastro que describe la realidad material del inmueble.
• Documentación urbanística: Para el caso de valoración de suelos se aportará la documentación urbanística para obtener la información sobre el aprovechamiento que tiene el terreno; uso permitido, edificabilidad, ocupación, etc..
• Proyecto y licencia de obra: En el caso de inmuebles en proyecto, construcción o rehabilitación se aportarán el proyecto y la licencia de obra ya que son los documentos que describen el inmueble resultante y que certifican que el proyecto cuenta con los permisos necesarios y cumple con las regulaciones vigentes. En el caso de inmuebles en construcción o rehabilitación se aportará adicionalmente el resumen del presupuesto de ejecución material y última certificación de la obra, documentos que proporcionan información sobre los costes estimados de los materiales y la mano de obra necesarios para completar el proyecto.
• Cédula de Calificación: En el caso de inmuebles sujetos a protección pública se incluirá la cédula de calificación o documento que determine el valor máximo legal.
• Contrato de arrendamiento: En el caso de que la finalidad de la tasación sea determinar el valor de renta se incluirá el contrato de arrendamiento que contiene la información sobre la renta pactada y el plazo de duración del alquiler, entre otras condiciones
• Balance y cuenta de resultados: Para el caso de inmuebles ligados a una explotación económica se aportará el balance de cuentas y resultados de los últimos ejercicios por ser la documentación que aporta la información financiera sobre la rentabilidad de la actividad.
• Otras documentación: Se incluirá además cualquier otra documentación que a juicio del tasador pueda aportar información relevante a considerar en la determinación del valor de tasación; Estatutos de la comunidad de propietarios, licencia de actividad, licencia de apertura, etc.