12.34 Cómo se hace la tasación de un terreno urbano

¿Qué es la tasación de un terreno urbano?

La tasación de un terreno urbano permite determinar el valor de mercado de una parcela situada en suelo urbano, teniendo en cuenta su situación urbanística, su grado de consolidación, los servicios disponibles y las posibilidades reales de edificación o aprovechamiento.

Dentro de esta categoría pueden encontrarse parcelas urbanas, solares, terrenos con frente a vial, parcelas pendientes de completar algún requisito urbanístico o suelos urbanos con diferentes condiciones de uso, edificabilidad y ocupación.

Que un terreno sea urbano no significa siempre que pueda edificarse de forma inmediata ni que admita cualquier tipo de construcción. La tasación debe comprobar qué permite realmente el planeamiento, si el terreno tiene condición de solar y qué aprovechamiento puede materializarse.

¿Qué datos del terreno urbano se utilizan en la tasación?

Para tasar un terreno urbano se analizan datos como la superficie, forma de la parcela, frente a vial, fondo, pendiente, accesos, orientación, cerramientos, servicios disponibles, entorno urbano y relación con las parcelas colindantes.

También se revisan sus condiciones urbanísticas: clasificación y calificación del suelo, uso permitido, edificabilidad, ocupación máxima, número de plantas, altura, retranqueos, fondo edificable, alineaciones, condiciones de parcela mínima y posibles cargas urbanísticas pendientes.

Además, se comprueba la documentación catastral, registral y urbanística para verificar la superficie, titularidad, linderos, referencia catastral, descripción registral, afecciones, servidumbres y posibles diferencias entre la realidad física y la documentación disponible.

¿Cómo se calcula el valor de un terreno urbano?

La metodología aplicable depende de las características del terreno y de su aprovechamiento urbanístico. En muchos casos puede utilizarse el método de comparación, analizando terrenos urbanos, solares o parcelas similares situadas en el mismo entorno o en zonas comparables.

Cuando el terreno tiene capacidad edificatoria clara, también puede ser necesario analizar el aprovechamiento permitido, el uso previsto, la edificabilidad real y el producto inmobiliario que podría desarrollarse, siempre teniendo en cuenta los costes, plazos, riesgos y condiciones de ejecución.

El objetivo es obtener un valor razonado del terreno urbano, evitando aplicar un precio genérico por metro cuadrado sin comprobar antes si se trata de un solar edificable, una parcela urbana con limitaciones o un suelo que requiere actuaciones previas.

Aspectos que suelen cambiar el valor

El valor de un terreno urbano puede variar mucho según su aprovechamiento. Una parcela con buena forma, fachada suficiente, servicios completos y posibilidad de edificación directa no se comporta igual que otra con poca fachada, forma irregular, pendiente elevada o cargas urbanísticas pendientes.

También influyen la edificabilidad, el uso permitido, la altura autorizada, la ocupación, los retranqueos, la existencia de alineaciones, la posibilidad de construir vivienda, local, nave u otro uso, y la demanda inmobiliaria del entorno.

Por eso, dos terrenos urbanos con superficies parecidas pueden tener valores muy distintos si cambia su edificabilidad, su condición de solar, su ubicación, su forma, sus servicios o su posibilidad real de aprovechamiento.

Cuándo conviene solicitar la tasación de un terreno urbano

La tasación de un terreno urbano puede ser necesaria en compraventas, herencias, divorcios, extinciones de condominio, procedimientos judiciales, expropiaciones, comprobaciones de valores, liquidaciones de empresa o repartos entre varios propietarios.

También resulta útil cuando existen dudas sobre si el terreno es realmente edificable, si tiene condición de solar, qué uso permite el planeamiento, qué superficie puede construirse o si existen cargas, servidumbres o limitaciones urbanísticas.

En estos casos, una tasación independiente permite justificar el valor del terreno de forma razonada, teniendo en cuenta no solo su superficie, sino también su situación urbanística, documentación, aprovechamiento real y mercado aplicable.