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Calculo de la depreciacion fisica

El cálculo de la depreciación se ha estimado tradicionalmente en los distintos manuales y normativas de valoración desde formulaciones empíricas que pretenden reproducir los efectos de la antigüedad sobre el coste de reposición más que al propio mercado.

 

La depreciación se establece en función a su antigüedad y a la vida económica esperada.

 

a) Depreciación lineal: considera una reducción de valor constante por cada año transcurrido (por ejemplo, el 1 por 100) limitando la duración del edificio a una determinada antigüedad. Así, por ejemplo, en el caso del 1 por 100 se estima que la duración del edificio será de 100 años.

 

b) Depreciación parabólica creciente: considera que la depreciación se hace más acusada en el tiempo ( resulta una parábola invertida), es decir, que los inmuebles más nuevos se deprecian proporcionalmente menos que cuando éstos presentan una avanzada edad, finalizando su vida al consumir la vida económica prevista. Esta formulación es la utilizada en la evaluación de bienes por parte de las compañías aseguradoras:

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D la depreciación

Er la antigüedad real del edificio

Ve la vida económica normal de inmuebles parecidos.

 

c)  Depreciación parabólica decreciente: considera una depreciación más acusada durante los primeros años de vida de la edificación, amortiguándose con el paso del tiempo:

 

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D la depreciación

r  ratio de depreciación anual

n antigüedad.

 

Si la depreciación es la pérdida de facultades de una edificación, que le origina unas limitaciones en su uso reduciendo el valor de la misma, la amortización es el término contrapuesto, que cuantifica la parte de valor consumido con el paso del tiempo; Es, pues, la cantidad económica necesaria para restituir la edificación a la situación inicial. El período de amortización se establece cuando se realiza la inversión, es decir, cuando se construye el edificio, pudiéndose ampliar cada vez que se realizan obras de mejoras significativas, que suponen una disminución en la edad efectiva de la edificación.

 

Una edificación suele considerarse amortizada cuando el valor que se atribuye al inmueble (suelo y edificación) es inferior al valor del suelo libre de edificación. Ello se produce cuando la evolución del entorno limita la capacidad de la edificación de producir renta o cuando la depreciación de éste es muy acusada.

 

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