Metodo de coste
El Método del coste será aplicable en la valoración de cualquier edificio y elemento de edificio, en proyecto, en construcción, en rehabilitación y terminado. Mediante este método se calcula un valor técnico que se denominará valor de reemplazamiento. Dicho valor podrá ser bruto o neto.
Aqui puedes calcular tu presupuesto de tasacion
Valor de reemplazamiento bruto
Para el cálculo del valor de reemplazamiento bruto (vrb) se atenderá al procedimiento dispuesto en la Orden ECO así como sus modificaciones:
vrb = valor del suelo + coste de construcción + gastos necesarios
Valor de reemplazamiento neto
Para el cálculo del valor de reemplazamiento neto (vrn) se atenderá al procedimiento dispuesto en la Orden ECO así como sus modificaciones:
vrn = (coste de construcción + gastos necesarios ) * (1 - depreciacion fisica / vida util) + valor del suelo - depreciacion funcional
Valor del suelo
Para determinar el valor del suelo o del edificio a rehabilitar se utilizará bien el método de comparación bien el método residual de acuerdo con lo previsto en la Orden ECO. Se justificará de donde se obtiene el valor de suelo (comparación, residual o catastro) si se obtiene por el valor catastral se tendrá que incluir el recibo de la contribución donde viene dicho valor, si se opta por el estático se adjuntará cedula urbanística con los datos urbanísticos empleados para dicho cálculo.
Coste de construccion
El coste de construcción por contrata incluye el coste de ejecución material más gastos generales más el beneficio de constructor o urbanizador. Su importe será corregido, en función del uso, tipología y calidad del inmueble valorado por los siguientes coeficientes:
Gastos necesarios
Los gastos necesarios serán los medios del mercado según las características del inmueble objeto de valoración, con independencia de quien pueda acometer el reemplazamiento. Dichos gastos se calcularán con los precios existentes en la fecha de la valoración.
Beneficio industrial
El beneficio industrial es un ratio igualmente variable, aunque está considerado como parámetro medio el 15% sobre el coste de la construcción y urbanización. Este coeficiente puede ser modificado en función de distintos factores.
Depreciacion fisica
Para calcular el valor de reemplazamiento neto se restará del valor de reemplazamiento bruto la depreciación física y la depreciación funcional del edificio terminado. La depreciación física de la edificación se calculará por alguno de estos tres procedimientos:
Calculo de la depreciacion fisica
El cálculo de la depreciación se ha estimado tradicionalmente en los distintos manuales y normativas de valoración desde formulaciones empíricas que pretenden reproducir los efectos de la antigüedad sobre el coste de reposición más que al propio mercado.
Depreciacion funcional
Para calcular el valor de reemplazamiento neto se restará del valor de reemplazamiento bruto la depreciación física y la depreciación funcional del edificio terminado.
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