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Homogeneizacion de Testigos

La homogeneización de testigos comparables es un procedimiento por el cual se analizan las características del inmueble que se tasa en relación con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparación entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa o una renta homogeneizada para aquél.

 

Los testigos seleccionados deben de ser comparados uno a uno con el inmueble que se está valorando. El fin del proceso es determinar el valor unitario, a partir de unos valores homogeneizados similares, por lo que si al final del mismo, la muestra presenta una gran dispersión, significa que o bien no se ha realizado correctamente la homogeneización o los testigos no han sido debidamente seleccionados.

 

Para que dos testigos se puedan homogeneizar deben de conocerse un determinado número de características, parte de las cuales son comunes a todos los inmuebles pero otras dependen del tipo de inmueble que se valora. Las características comunes a todos los inmuebles (excepto terrenos):

 

Superficie construida. El tamaño tiene influencia en el valor. A igualdad del resto de características, un inmueble de mayor superficie suele tener un precio de mercado unitario inferior a uno de menor superficie, debido a que existen menos compradores potenciales cuando el precio total del inmueble es mayor. Siempre que sea posible el tramo orientativo en la búsqueda de testigos por su superficie será del 20%.

 

Superficie de parcela o solar (excepto en el caso de elementos de un edificio).


Calidad del inmueble, características constructivas, antigüedad y estado de conservación. Este grupo de características son de vital importancia para definir la situación del inmueble, y en el caso de carecerse de datos precisos y siempre en la medida de lo posible deberán de estimarse de forma apróximada.

 

La fuente de información implica que en función de la misma se pueden producir distorsiones, a veces en los precios, en superficies, que deben de ser corregidas antes de proceder a la homogeneización.

 

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Tasación
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