Metodo de comparacion
El Método de comparación será aplicable a la valoración de toda clase de inmuebles. En los términos previstos en la Orden ECO y sus modificaciones podrá ser aplicado igualmente a la valoración del derecho de superficie y de una concesión administrativa. Mediante este método se determinan dos valores técnicos que se denominarán valor por comparación, que permite determinar el valor de mercado de un determinado bien, y valor por comparación ajustado, que permite determinar su valor hipotecario.
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Requisitos del metodo de comparacion
Requisitos para la utilización del método de comparación:
a) Que exista un mercado representativo de los inmuebles comparables
b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas en la zona
c) Disponer de al menos 6 transacciones u ofertas de comparables
d) Datos y evolución de precios al menos de 2 años anteriores a la fecha de la valoración
Procedimiento de calculo en el metodo de comparacion
- Para el procedimiento de cálculo en el método de comparación en primer lugar se establecerán las cualidades y características del inmueble tasado. Para el caso de edificios de carácter histórico o artístico, para establecer dichas cualidades y características, se tendrá en cuenta, además, el valor particular de los elementos de la edificación que le confiere ese carácter.
El coeficiente de mercado
El coeficiente de mercado K recoge, entre otros factores, el beneficio y algunos de los gastos generales (como la comercialización) no contemplados dentro del valor de la construcción que las operaciones inmobiliarias pueden conllevar. Para su constatación se analizará la información estadística de precios reales homogeneizados que se da en la zona. Resulta pues un coeficiente muy variable (incluso inferior a la unidad) pues depende de muchos factores, todos ellos relacionados con la demanda que tiene el inmueble valorado. Cuanto mayor sea la demanda del inmueble, mayor es la expectativa de beneficio a obtener en la venta y por lo tanto mayor será el coeficiente de mercado.
El estudio de mercado
El estudio de mercado está formado por testigos, un testigo es una oferta o transacción real de un inmueble comparable al que es objeto se tasación tanto por localización (mismo entorno u otras zonas comparables) como por tipología edificatoria y características constructivas.
El estudio de mercado (II)
Para elaborar un buen estudio de mercado resulta fundamental en cada valoración el disponer de la mayor cantidad de información y de que ésta sea lo más veraz posible. Por lo tanto, se ha de obtener toda la información que sea posible e intentar que ésta proceda de distintas fuentes de información para que pueda ser contrastada entre sí y que sean totalmente fiables:
Los testigos
Para el uso de testigos (comparables) algunas características han de ser iguales. Dichas características, son las que intervienen en el proceso de selección de testigos a comparar, y determinan si dos inmuebles son comparables:
Obtencion de testigos
La base de una buena valoración radica en la buena información que se pueda obtener, en la obtención de testigos, y una buena información reside en el volumen de la misma y en su calidad. Es necesario disponer de varias fuentes para poder contrastar los datos obtenidos de las mismas, las más frecuentes:
Homogeneizacion de Testigos
La homogeneización de testigos comparables es un procedimiento por el cual se analizan las características del inmueble que se tasa en relación con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparación entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa o una renta homogeneizada para aquél.
Homogeneizacion de Testigos (II)
Para la homogeneización de testigos deben conocerse un determinado número de características, parte de las cuales son comunes a todos los inmuebles y otras que dependen del tipo de inmueble que se valora:
Homogeneizacion de Testigos (III)
Para la homogeneización de testigos deben conocerse un determinado número de características, parte de las cuales son comunes a todos los inmuebles y otras que dependen del tipo de inmueble que se valora:
Homogeneizacion de pisos
Tasaciones inmobiliarias. El método de comparación. La homogeneización de pisos.
Los parámetros de homogeneización específicos son:
Homogeneizacion de viviendas unifamiliares
Tasaciones inmobiliarias. El método de comparación. La homogeneización de viviendas unifamiliares.
Los parámetros de homogeneización específicos son:
Homogeneizacion de locales y oficinas
Tasaciones inmobiliarias. El método de comparación. La homogeneización de locales y oficinas.
Los parámetros de homogeneización específicos son:
Relación fachada/fondo. Con este parámetro se compara la forma geométrica y principalmente la longitud de fachada respecto a la profundidad del local, puesto que a igualdad del resto de características un local con mayor longitud de fachada o con una relación fachada fondo más favorable presenta un mayor atractivo de mercado y consecuentemente un mayor valor (posibilidades de divisibilidad, etc.).
Homogeneizacion de solares
Tasaciones inmobiliarias. El método de comparación. La homogeneización de solares.
Los parámetros de homogeneización específicos son:
Homogeneizacion de fincas rusticas
Tasaciones inmobiliarias. El método de comparación. La homogeneización de fincas rústicas.
Los parámetros de homogeneización específicos son:
Analisis de oferta y demanda
Tasaciones inmobiliarias, el análisis de la oferta y demanda en el metodo de comparación.
Se analizará la oferta de inmuebles semejantes existentes en el entorno o en otras zonas comparables a la del inmueble a valorar. En este sentido se obtendrá la mayor cantidad de información posible con especial atención a:
- Volumen de la oferta. Se constatará la cantidad de inmuebles en venta por la zona.
- Características de la oferta. Se constatarán las características constructivas en cuanto a calidad, servicios, antigüedad y estado de conservación de inmuebles en venta por la zona.
Ajuste del valor por comparacion
Tasaciones inmobiliarias. El método de comparación. Ajuste del valor por comparación.
Cuando la finalidad de la tasación sea la constitución de garantía hipotecaria se ha de corregir el valor obtenido par comparación cuando concurran los siguientes requisitos:
Elementos especulativos
Tasaciones inmobiliarias. El método de comparación. Los elementos especulativos. Son aquellos datos, ofertas o escenarios que aun siendo relevantes para la determinación del valor derivan, bien de un comportamiento ligado a la intención de un operador de beneficiarse a corto plazo con fluctuaciones en los precios de los activos inmobiliarios, bien de expectativas de cambio de uso o cambio de edificabilidad, bien de otros factores extraordinarios (tales como nuevas infraestructuras o inversiones que impliquen una revalorización de los inmuebles) cuya presencia futura no esté asegurada.
Casos especiales
Tasaciones inmobiliarias. El método de comparación. Casos especiales.
En el caso de un edificio en proyecto, construcción o rehabilitación, cuando se determine el valor por comparación para la hipótesis de edificio terminado, se utilizarán los precios existentes en el mercado en la fecha de la tasación para la venta de inmuebles terminados similares, es decir, promociones similares con fecha de terminación apróximada. Este valor se podrá corregir razonadamente de acuerdo con la tendencia del mercado para el plazo previsto de terminación de la obra.
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