Flujos de caja de otros inmuebles en explotación económica


Flujos de caja de otros inmuebles en explotacion economica

Tasaciones inmobiliarias. El método de actualización. Flujos de caja de otros inmuebles en explotación económica.

Se aplicará cuando el inmueble se encuentre en la fecha de la tasación ligado a una actividad económica. Por lo que se estimarán los flujos de caja de la explotación durante el período de tiempo en que previsiblemente vaya a continuar la misma y se tomarán los que son imputables al inmueble (flujos operativos). Los flujos de caja serán las cuantías medias del sector de actividad en el que se integre dicha explotación, se corregirán cuando:

 

a) La localización o características particulares del inmueble influyan en que los ingresos sean superiores o inferiores a la cuantía media del sector.

Para la finalidad de garantía hipotecaria, sólo se llevará a cabo la corrección si se prevé que los ingresos, cuando sean superiores a las cuantías medias citadas, vayan a ser obtenidos de modo duradero al menos durante los cinco años siguientes a la fecha de la tasación. 

 

b) Las perspectivas económicas de dicho sector modifiquen la probabilidad de obtener los ingresos netos previstos por dicha explotación.

 

Cuando no existan cuantías medias, se utilizarán las propias de la explotación de que se trate siempre que se disponga de datos de al menos, los dos últimos años. En el caso de tratarse de una explotación en proyecto, se tendrán en cuenta las cuantías previsionales aportadas por los titulares de la futura explotación, siempre que sean completas y alcancen al menos tres ejercicios. Y para la finalidad de garantía hipotecaria, dichas cuantías se reducirán al menos en una 10 por 100.

 

El valor de reversión será al final del período de tiempo en que previsiblemente vaya a continuar la explotación, se tomará su valor de reemplazamiento neto en ese momento. Para ello se calculará el valor del suelo en la fecha de la tasación y se ajustará con la plusvalía o la minusvalía que resulte razonable y sea debidamente justificada, teniendo en cuenta la localización, uso y evolución del mercado de inmuebles comparables. Y se restará la depreciación física y depreciación funcional de la edificación en el periodo citado, calculada de acuerdo con el método de coste.

 

Fuente: www.teiatecnicos.es

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