Flujos de caja sin mercado de alquiler


Flujos de caja de otros inmuebles en alquiler

Tasaciones inmobiliarias. El método de actualización. Flujos de caja de otros inmuebles en alquiler.

Se aplicará cuando el inmueble objeto de valoración se encuentre alquilado en la fecha de tasación. Los flujos de caja del inmueble objeto de valoración se estimarán, mientras esté en vigor el contrato de arrendamiento, teniendo en cuenta las cláusulas contractuales del mismo. Cuando la finalidad sea garantía hipotecaria, los flujos de caja del inmueble que sean superiores a los de otros inmuebles comparables se sustituirán por los de éstos siempre que la diferencia pueda atribuirse a la presencia de elementos especulativos.

 

Para poder aplicar este Método es necesario disponer de una copia del contrato de arrendamiento, así como del recibo de renta correspondiente al último mes, con objeto de conocer la renta mensual actual.

 

Renta bruta anual: se obtiene multiplicando por 12 meses la renta mensual actual. 

Gastos: Si estos corren por cuenta del arrendador y se conocen con exactitud (contribución, comunidad, etc.) se aplicará dicha cantidad; en caso contrario se adoptará en concepto de gastos un porcentaje comprendido entre el 20 y el 25% sobre la renta bruta anual.

Renta neta anual: Será la diferencia entre la renta bruta y los gastos adoptados.

Valor de Capitalización: Es el valor de un inmueble en función de las rentas que produce, por asimilación a otros activos.

 

El valor de reversión se calculará al final del contrato. Para ello se calculará el valor del inmueble libre de inquilinos en la fecha de la tasación aplicando el método de valoración correspondiente y se ajustará el valor del suelo con la plusvalía o la minusvalía que resulte razonable y sea debidamente justificada, teniendo en cuenta la localización, uso y evolución del mercado de inmuebles comparables. Y se restará la depreciación física y funcional de la edificación, calculada de acuerdo con el método de coste.

 

Fuente: www.teiatecnicos.es

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