Flujos de caja con mercado de alquiler


Flujos de caja con mercado de alquiler

Tasaciones inmobiliarias. El método de actualización. Flujos de caja con mercado de alquiler.

Lo establecido en este artículo podrá aplicarse siempre que exista en la fecha de la tasación un mercado de alquileres, será necesario disponer como mínimo de 6 datos de rentas de alquiler sobre comparables, y de suficientes datos sobre transacciones en alquiler o ofertas que permitan identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de rentas en comparables. Con independencia de que el inmueble esté alquilado, vacío o explotado directamente por su propietario.

 

Los flujos de caja , se estimarán a lo largo de la vida útil del inmueble. Teniendo en cuenta:

 

- Los cobros que se obtengan normalmente en inmuebles comparables.

- La ocupación actual y la probabilidad de ocupación futura. Las disposiciones legales o cláusulas contractuales, que afecten exclusivamente al inmueble (rentas, revisiones, plazo,etc.)
- La morosidad actual o previsible de los cobros.
- La evolución del mercado, para la finalidad de garantía hipotecaria

 

Sin perjuicio de lo señalado en el anterior apartado, durante el período de vigencia del contrato de arrendamiento, la cuantía de los cobros integrantes de los flujos de caja serán las derivadas de las cláusulas contractuales. Si dichas cuantías son superiores a la de otros inmuebles comparables, sólo podrán utilizarse si se justifica que no se van a modificar y para la finalidad de garantía hipotecaria, podrán utilizarse siempre que las mismas no puedan atribuirse a elementos especulativos.

 

En el cálculo de los pagos se incluirá cualquier tipo de gasto necesario actual o previsible, incluso recuperable, que deba soportar la propiedad. Consiste en deducir a las rentas brutas los gastos que comporta el mantenimiento de la finca. Entre los que cabe diferencias:

 

- Los gastos repercutibles al inquilino (servicio de portería, tributos, etc.) son gastos que sufraga el inquilino, aunque los administra el propietario.
- Los gastos de mantenimiento de las instalaciones (reposición de elementos), servicios, suministros, consumos, seguros, etc. Estos no son recuperables por el propietario y suponen un gasto para el propietario, por lo que deberán descontarse de las rentas brutas que perciba.
- Los gastos por obras de mejora del inmueble, los cuales son únicamente repercutibles sobre el inquilino una vez transcurridos 5 años de contrato, salvo pacto en contrario, elevándose la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido el interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder del 20% de la renta vigente en aquel momento.

 

El valor de reversión se calculará a final de la vida útil del inmueble, por lo que este valor será el del terreno donde está edificado el inmueble. Para ello:

 

a) Se calculará el valor del terreno en la fecha de la tasación de acuerdo con los métodos previstos.
b) Dicho valor se ajustará con la plusvalía o la minusvalía que resulte razonable y sea debidamente justificada, teniendo en cuenta la localización, uso y evolución del mercado de inmuebles comparables.

 

Fuente: www.teiatecnicos.es

 

Go to Top