El metodo de actualizacion renta actual


El metodo de actualizacion renta actual

Tasaciones inmobiliarias. El método de actualización. El método de actualización renta actual.

 

La anterior normativa hipotecaria contemplaba, ademas del método de actualización (denominado capitalización de las rentas esperadas) el método denominado de capitalización de la renta actual, que es una simplificacion del anterior, válido cuando los periodos de tiempo en los cuales se producen los ingresos y los gastos se hacen indefinidos. Esto se produce, como ejemplo mas significativo, en la mayor parte de las explotaciones agropecuarias (cuando no están sujetas a ciclos productivos mayores de un año, como los frutales etc). Los puntos fundamentales de este método:

El valor de Mercado por el Método de Capitalitación de la Renta Actual se obtiene capitalizando a una determinada tasa la

renta neta anual producida por el inmueble en la fecha de la tasación. Para ello se divide dicha renta neta anual entre la tasa de capitalización que determine el tasador, en función del uso (residencial, industrial, comercial, etc) y las demás características del inmueble, de la situacion del mercado de alquileres y del nivel de riesgo, volumen y grado de liquidez de la inversión.

 

Vc = Rn x 100 / i

 

Vc = Valor de capitalización en renta

Rn = Renta neta actual

i= Tasa de capitalización

 

Criterios:
- La renta neta anual es la resultante del ejercicio.
- Para obtener la renta neta anual, hay que descontar de los ingresos todos aquellos gastos que sean necesarios para la
percepción de las rentas.
- La tasa de interés a la cual se ha de capitalizar la renta neta anual ha de ser igual o superior a:

5% para innuebles destinados a uso residencial (9% por 2" residencia)

7% para oficinas

8% para locales comerciales

9% para naves industriales

7% para garajes

4% para fincas rústicas

8% para el resto de los inmuebles

- Estas cantidades se pueden incrementar dependiendo del riesgo, plazo de recuperación y liquidez que conlleve elarrendamiento de cada inmueble en particular.
- Para obtener el valor de mercado de las fincas rústicas se podrá utilizar, entre otros, el método de capitalización de la renta actual (para explotaciones con ciclos anuales en las cuales la percepción de rentas sea indefinida).

 

Han de hacerse las siguientes consideraciones con respecto de una finca rústica:

- En el caso de explotaciones en las que se disponga de las cuentas de explotación la renta neta anual se obtendrá como

media aritmética de los beneficios de la cuenta de explotación de los últimos años, partiendo de los datos contables contrastados (ingresos menos gastos).

- Como ingresos se considerarán los procedentes de las ventas de productos agrícolas y pecuarios (en el caso de ventas

periódicas superiores a un año se reducirán a la anualidad equivalente más los ingresos extraordinarios por venta de equipos y ganado de desecho.

- Como gastos se consideraran los costes normales de explotación, las anualidades equivalentes a pagos de periodicidad superior a 1 año (compra de equipo y ganado) y las amortizaciones de las mejoras computadas correctamente.

- En el caso de explotaciones que no se encuentren en funcionamiento o de las que no se disponga de cuenta de explotación, la renta imputable al inmueble se obtendrá a partir de ratios medios habituales obtenidos de explotaciones semejantes.
- En el caso de fincas rústicas arrendadas se considerara como renta neta la resultante del último pago hasta la finalización del contrato y desde este el valor de reversión de la finca.
- La tasa de capitalización se fijará en función de la tipologia de la finca de que se trate y de la rentabilidad media de fincas similares de la zona pero siempre sera igual o superior al 4%. Se considera esencialmente el riesgo, plazo de recuperacion y liquidez.

 

Fuente: www.teiatecnicos.es

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