El metodo de actualizacion
Tasaciones inmobiliarias. El método de actualización.
El método de actualización de rentas será aplicable, siempre que se cumplan los requisitos establecidos por la normativa, a la valoración de inmuebles susceptibles de producir rentas y a la de los derechos reales, salvo las opciones de compra.
El valor vendrá determinado por el valor presente de todas las rentas futuras imputables al inmueble. Se entiende como tal el valor atribuible a un inmueble en función de la renta que produce o puede producir. En el caso de un inmueble ligado a una explotación económica es el precio que un empresario medio estaría dispuesto a pagar al contado por la adquisición del inmueble en función de las expectativas de rendimiento derivadas del mismo.
> Requisitos del método de actualización
>> Flujos de caja con mercado de alquiler
>> Flujos de caja de otros inmuebles en alquiler
>> Flujos de caja de otros inmuebles en explotación económica
> Cálculo del método de actualización
Requisitos del metodo de actualizacion
Tasaciones inmobiliarias. Requisitos del método de actualización.
Requisitos para la utilización del método de actualización de rentas:
Descripcion del metodo de actualizacion
Tasaciones inmobiliarias. Descripción del método de actualización.
Para el procedimiento de cálculo del valor por actualización se precisa:
Flujos de caja
Tasaciones inmobiliarias. El método de actualización. Flujos de caja.
Para el cálculo por método de actualización en primer lugar se tendrán que estimar los flujos de caja:
Flujos de caja con mercado de alquiler
Tasaciones inmobiliarias. El método de actualización. Flujos de caja con mercado de alquiler.
Lo establecido en este artículo podrá aplicarse siempre que exista en la fecha de la tasación un mercado de alquileres, será necesario disponer como mínimo de 6 datos de rentas de alquiler sobre comparables, y de suficientes datos sobre transacciones en alquiler o ofertas que permitan identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de rentas en comparables. Con independencia de que el inmueble esté alquilado, vacío o explotado directamente por su propietario.
Flujos de caja de otros inmuebles en alquiler
Tasaciones inmobiliarias. El método de actualización. Flujos de caja de otros inmuebles en alquiler.
Se aplicará cuando el inmueble objeto de valoración se encuentre alquilado en la fecha de tasación. Los flujos de caja del inmueble objeto de valoración se estimarán, mientras esté en vigor el contrato de arrendamiento, teniendo en cuenta las cláusulas contractuales del mismo. Cuando la finalidad sea garantía hipotecaria, los flujos de caja del inmueble que sean superiores a los de otros inmuebles comparables se sustituirán por los de éstos siempre que la diferencia pueda atribuirse a la presencia de elementos especulativos.
Flujos de caja de otros inmuebles en explotacion economica
Tasaciones inmobiliarias. El método de actualización. Flujos de caja de otros inmuebles en explotación económica.
Se aplicará cuando el inmueble se encuentre en la fecha de la tasación ligado a una actividad económica. Por lo que se estimarán los flujos de caja de la explotación durante el período de tiempo en que previsiblemente vaya a continuar la misma y se tomarán los que son imputables al inmueble (flujos operativos). Los flujos de caja serán las cuantías medias del sector de actividad en el que se integre dicha explotación, se corregirán cuando:
Tipo de actualizacion
Tasaciones inmobiliarias. El método de actualización. Tipo de actualización.
Una vez determinado el flujo de caja se elige el tipo de actualización, para determinar el tipo de actualización se seguirá el siguiente procedimiento:
Calculo del metodo de actualizacion
Tasaciones inmobiliarias. El método de actualización. Calculo del método de actualización.
Fórmula de calculo del método de actualización:
VAN = Valor actual neto.
Ej = Importe de los ingresos imputables al inmueble en el momento J.
Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K.
El metodo de actualizacion renta actual
Tasaciones inmobiliarias. El método de actualización. El método de actualización renta actual.
La anterior normativa hipotecaria contemplaba, ademas del método de actualización (denominado capitalización de las rentas esperadas) el método denominado de capitalización de la renta actual, que es una simplificacion del anterior, válido cuando los periodos de tiempo en los cuales se producen los ingresos y los gastos se hacen indefinidos. Esto se produce, como ejemplo mas significativo, en la mayor parte de las explotaciones agropecuarias (cuando no están sujetas a ciclos productivos mayores de un año, como los frutales etc). Los puntos fundamentales de este método:
Buscar en la web
Proceso de tasacion
Departamento tecnico
Informes, dictamenes y peritaciones
Mas informacion
