El criterio de tasacion
En relación directa con la finalidad de la tasación está el criterio de tasación a utilizar, habrá valoraciones condicionadas por la aplicación de una normativa, otras no tendrán condicionantes y seguirán un criterio económico. La valoración de mercado y valoración del coste se basarán en criterios estrictamente económicos, mientras que en las valoraciones donde habrá que aplicar una normativa se encuentran el valor de garantía, el valor máximo legal y la valoración catastral.
Otra consideración a tener en cuenta es el estado del inmueble objeto de valoración; inmueble terminado, arrendado, ligado a una explotación económica, en construcción, en rehabilitación, etc.
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Valor de tasacion en inmuebles terminados
En un inmueble terminado destinado a uso propio o vacío y no ligado a una explotación económica, el valor de tasación será el valor por comparación, en su caso ajustado. Cuando su cálculo no fuera posible se tomará el valor por actualización teniendo en cuenta lo previsto para inmuebles con mercado de alquileres, y si el cálculo de éste tampoco fuera posible, el valor de tasación será el valor de reemplazamiento neto.
Valor de tasacion en inmuebles terminados arrendados
En un inmueble terminado arrendado o que estando vacío su destino sea el alquiler, con la excepción de las viviendas, se calculará el valor por actualización y el valor por comparación para el supuesto que estuviera libre de inquilinos y se tomara como el valor de tasación el menor de ellos.
En el cálculo del valor por actualización se tendrá en cuenta lo previsto para inmuebles con mercado de alquileres que cumpla los requisitos necesarios, lo previsto para inmuebles en arrendamiento. Las reglas anteriores se aplicarán al conjunto de elementos de un edificio que constituyan una unidad funcional destinada por su propietario al alquiler. Cuando no puedan calcularse los valores citados el valor de tasación será el valor de reemplazamiento neto.
Valor de tasacion en inmuebles terminados ligados a una explotacion economica
En un inmueble ligado a una actividad económica se calculará cuando sea posible el valor por comparación, en su caso ajustado, el valor por actualización y el valor de reemplazamiento neto, y se tomará como valor de tasación al menor de ellos. En el cálculo del valor por actualización se tendrá en cuenta lo previsto para este tipo de inmuebles salvo cuando el inmueble esté arrendado en la fecha de la tasación en cuyo caso podrá seguirse lo previsto para inmuebles con mercado de alquileres; si no existiera un mercado de alquileres que cumpla los requisitos necesarios, lo previsto para inmuebles en arrendamiento.
Valor de tasacion en inmuebles en construccion o rehabilitacion
En un inmueble en construcción o rehabilitación el valor de tasación será el valor de coste de reemplazamiento neto. No obstante, si las obras estuvieran paralizadas y no se prevé su reanudación a corto plazo, se tomará como valor de tasación el valor residual del terreno.
La valoración de los inmuebles en proyecto, construcción o rehabilitación para la hipótesis de edificio terminado se realizará para la fecha prevista de terminación de las obras siguiendo las reglas para los inmuebles terminados.
Para determinar el porcentaje de obra ejecutada se tendrá en cuenta el concepto de certificación de obra. La certificación de obra es el documento firmado por la dirección facultativa de un inmueble en construcción o rehabilitación en el cual consta el porcentaje de obra ejecutada o el valor de la misma.
Valor de tasacion en inmuebles de proteccion publica
En los inmuebles acogidos a un sistema de protección pública o protección oficial el valor de tasación en ningún caso será superior al obtenido por método del valor máximo legal.
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